業(yè)界新聞
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業(yè)界新聞
新興技術(shù)驅(qū)動下社區(qū)平臺運營模式
傳統(tǒng)企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的關(guān)鍵是融入新興技術(shù) 當下，技術(shù)全球化帶來企業(yè)服務(wù)能力的全球化。在沒有人為政策因素干擾下，傳統(tǒng)區(qū)位優(yōu)勢將會消亡。而技術(shù)本身所形成的馬太效應(yīng)和乘數(shù)效應(yīng)，會使掌握著核心技術(shù)優(yōu)勢的企業(yè)在行業(yè)發(fā)展中成為領(lǐng)導者。我們把技術(shù)型企業(yè)可以劃分為四種類型：A類典型的硅谷公司模式，技術(shù)致勝，但風險大，生死存亡只在瞬間;B類科技型公司，即擁有非常強的科技背景，但它依托于某個行業(yè)發(fā)展，具有市場壟斷特征;C類產(chǎn)品銷售類公司融合新興科技;D類服務(wù)類公司融合新興技術(shù)。在互聯(lián)時代，“人與人、人與物、物與物”連接已經(jīng)成為可能。而C類和D類在注入技術(shù)基因后，未來將會擁有非常廣闊的市場前景。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，社區(qū)O2O平臺建設(shè)是技術(shù)與傳統(tǒng)服務(wù)融合的最佳產(chǎn)物，驅(qū)動物業(yè)從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)型。 在我看來，傳統(tǒng)服務(wù)類企業(yè)融入新興技術(shù)的重點，不是利用技術(shù)來做業(yè)務(wù)外延拓展，而是要強化內(nèi)在價值挖掘，用技術(shù)重塑企業(yè)核心業(yè)務(wù)。所謂的“互聯(lián)網(wǎng)化”，就是傳統(tǒng)企業(yè)將自身擁有的專業(yè)領(lǐng)域知識與新技術(shù)深度結(jié)合的創(chuàng)新過程。這個過程，也就意味著企業(yè)必須重構(gòu)以求再生。 當前物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的主要矛盾是業(yè)主繳納物業(yè)費用與物業(yè)公司提供服務(wù)價值是否對等。由于物業(yè)服務(wù)屬于無形產(chǎn)品，“價值對等”大多基于人的心理認知判斷，而影響心理認知的主要是雙方的信任度。因此，“睿服務(wù)”內(nèi)容定位為“屬于業(yè)主的錢，服務(wù)于業(yè)主”，即通過信息化手段將傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的各個環(huán)節(jié)進行可視化和數(shù)據(jù)化。所以，“睿服務(wù)”平臺所涵蓋內(nèi)容邊界非常清晰，至少在現(xiàn)階段尚未涉足增值服務(wù)拓展。也就是說，“睿服務(wù)”實施的根本目標是激活原有的生態(tài)圈，而不是創(chuàng)建新的生態(tài)圈。 平臺運營成功的關(guān)鍵，就在于能否形成有效的閉環(huán)。物業(yè)社區(qū)O2O平臺閉環(huán)包括需求和服務(wù)。通常，物業(yè)社區(qū)用戶的需求并不是單一存在的，往往是結(jié)合衣食住行甚至其他增值服務(wù)的復合性需求，平臺很難同時滿足，也就做不到閉環(huán)。而“睿服務(wù)”通過信息化平臺實現(xiàn)人、財、物的有效連接：業(yè)主掃描簡單的二維碼知曉相關(guān)設(shè)備運行和廣告收入等信息;基層員工通過移動終端接收工作調(diào)度和移動考勤，并計算成當期工資收入;管理人員可以通過平臺可直接掌握項目的運營情況。 新興技術(shù)對物業(yè)社區(qū)平臺運營模式的影響 或許有人會問，彩生活和萬科物業(yè)的平臺模式哪個更好?在我看來，不是哪個平臺模式更好，而是更合適。合適的本質(zhì)就是高度匹配。彩生活作為上市公司，需要靚麗業(yè)績來推動股價，它側(cè)重于價值創(chuàng)造。而萬科物業(yè)尚未上市，沒有業(yè)績壓力，但為擴大品牌和物業(yè)規(guī)模，最有效方式就是聯(lián)盟認證，它側(cè)重于價值分享。 但從商業(yè)模式來看，擁有核心競爭力的企業(yè)，應(yīng)該是“價值創(chuàng)造+價值分享”。新興技術(shù)的應(yīng)用場景與物業(yè)管理有著天然的匹配性，比如通過5G與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的融合，圍繞社區(qū)人、物、服務(wù)來進行分類收集，最終實現(xiàn)標簽分類和用戶畫像。 這些新興技術(shù)場景的應(yīng)用，將對物業(yè)社區(qū)平臺未來的商業(yè)模式產(chǎn)生巨大影響。然而，我們在關(guān)注新興技術(shù)的同時，還需要關(guān)注兩大變量。一是業(yè)主消費導向發(fā)生變化，這是決定商業(yè)邏輯的出發(fā)點。過去強調(diào)大眾消費，而現(xiàn)在強調(diào)個性消費，個性化需求將成為主流。所以，在面對消費導向變化時，物業(yè)公司能不能找到自己的入口，并構(gòu)建進入壁壘。二是員工期望發(fā)生變化，這是決定管理邏輯的出發(fā)點。在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，每個人越來越透明化，員工互動的期望值越來越高。因此在新興技術(shù)驅(qū)動下，這兩個變量讓我們對社區(qū)平臺運營的商業(yè)和管理模式產(chǎn)生很多新的思考。
- 2018/6/8 18:35:55
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智慧社區(qū)建設(shè)具備四個基本點
隨著時代進步，信息技術(shù)的發(fā)展，社區(qū)居民的需求也是在不斷改變。智慧社區(qū)正是新形勢下探索公共治理的一種新模式。即以構(gòu)建人性化環(huán)境為基礎(chǔ)，充分應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。以保障社區(qū)安全、提供綜合社區(qū)信息服務(wù)、智能家居以及物業(yè)管理智能化。 一個真正的智慧社區(qū)，應(yīng)該首先完成“硬件+軟件+平臺+服務(wù)”這四個基本點。也就是居民能夠通過手機app控制社區(qū)內(nèi)或是家庭的智能硬件，物業(yè)能夠有軟件后臺觀察數(shù)據(jù)，所有的數(shù)據(jù)都能基于云端形成體系的分析對接給平臺，讓居民、物業(yè)、政府、商家等多方都能受益，這才是真正擁有智慧的社區(qū)。 智慧社區(qū)建設(shè)的基本內(nèi)容主要有一下幾個方面，樂天小編就來為大家詳細介紹具體內(nèi)容。 一、云平臺服務(wù)器 云平臺服務(wù)器是智慧社區(qū)系統(tǒng)最重要、最核心的一個環(huán)節(jié)。梯口終端與室內(nèi)云終端及用戶的各類移動終端之間的可視對講、遠程開鎖皆從云平臺中轉(zhuǎn)傳輸。不僅如此，云平臺還可以集成流媒體、社區(qū)電子商務(wù)、網(wǎng)上報修，信息發(fā)布、物業(yè)管理系統(tǒng)，物業(yè)通知，社區(qū)公告，社區(qū)網(wǎng)上醫(yī)療，家庭安防管理系統(tǒng)，智能家居控制等多項功能。 為了保證客戶利益，云平臺主要是從穩(wěn)定，易用和成本進行了綜合考慮。目前云服務(wù)器應(yīng)當布署在國內(nèi)一流云服務(wù)器上，并針對智慧社區(qū)平臺專門開發(fā)設(shè)計平臺服務(wù)器軟件，免費提供給所有用戶使用，并由開發(fā)者進行終身維護：保證整個云服務(wù)器平臺的穩(wěn)定工作。 二、移動客戶端 利用各類移動終端(包括平板電腦、Andriod手機、IPAD、IPHOHE手機等)并在終端上安裝智慧社區(qū)APP。APP集成了樓宇對講，視頻監(jiān)控，智能家居控制，O2O服務(wù)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)等功能：在基于云平臺的基礎(chǔ)上，與智能家居系統(tǒng)、安防報警系統(tǒng)、社區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理服務(wù)等系統(tǒng)的互聯(lián)互通，以達到用戶無論在任何地方、任何時間都可以通過移動終端掌握家中及小區(qū)的動態(tài)，并對突發(fā)事件進行及時的處理，真正做到及用戶之所急。 樂天移動辦公APP就是這樣是一個全員協(xié)作的移動辦公平臺，只需一部手機不管是安卓還是蘋果手機，物業(yè)員工下載安裝APP后業(yè)務(wù)審批、抄表、服務(wù)派工、巡檢等都可以在手機上完成。 同樣的面向業(yè)主和客戶的極致社區(qū)APP能夠?qū)崿F(xiàn)手機繳費、社區(qū)資訊、智能門禁、智能停車、物業(yè)服務(wù)、周邊商家等功能。 三、室內(nèi)智能設(shè)備 用戶家中安裝室內(nèi)云終端，作為住宅智能家居綜合控制平臺，集云對講、云監(jiān)控、云安防、云家居、云服務(wù)、云物業(yè)等功能于一體，打造舒適、安全、方便和高效的生活空間，為用戶帶來智能化、娛樂化、舒適化的生活體驗。 四、物業(yè)中心 物業(yè)中心是智慧社區(qū)系統(tǒng)中的社區(qū)綜合管理中心，通過智慧社區(qū)平臺，物業(yè)不僅可以接聽小區(qū)住戶來電、及時處理住戶家中的突發(fā)事件、給每位住戶發(fā)布各類信息，還能可以為小區(qū)居民提供自助保修、自助繳費、投訴建議等多種增值服務(wù)，提升物業(yè)管理水平、減少后期運營、維護的成本。
- 2018/5/24 18:26:57
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物業(yè)管理App軟件應(yīng)具備什么內(nèi)容？
在智能化快速發(fā)展的大趨勢下，智能手機App成為人們生活中的好幫手。人們在手機上就實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)社交、網(wǎng)上購物、金融理財?shù)榷喾N行為，使得人們的生活習慣開始從PC端轉(zhuǎn)向移動端。作為傳統(tǒng)行業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也在緊隨潮流，張開雙臂擁抱互聯(lián)網(wǎng)，涌現(xiàn)出了大量的物業(yè)服務(wù)APP，將諸多生活幫助信息及服務(wù)整合在手機里，為用戶生活帶來無限便利。 面對業(yè)主的物業(yè)服務(wù)APP應(yīng)該具備哪些功能呢？樂天科技小編將為大家一一介紹。 一、生活繳費 業(yè)主和客戶可以隨時隨地查詢物業(yè)管理費、水電費和停車費等各種費用，并通過手機完成繳費。極致社區(qū)APP實現(xiàn)與極致物業(yè)收費系統(tǒng)無縫的數(shù)據(jù)對接，查繳物業(yè)費實時從物業(yè)公司的收費系統(tǒng)獲取信息，實現(xiàn)無延遲數(shù)據(jù)顯示。并支持支付寶和微信支付。 二、物業(yè)服務(wù) 業(yè)主和客戶可以通過手機APP隨時隨地提交服務(wù)申請、投訴或建議。物業(yè)服務(wù)包含在線報修、空調(diào)加時、物品放行、裝修申請、清潔綠化、投訴建議等模塊。物業(yè)公司后臺接受并及時回復。所有投訴建議服務(wù)申請單都在系統(tǒng)后臺保留，形成臺賬，清晰的保留每一次的業(yè)主投訴建議服務(wù)申請記錄；服務(wù)完成后，業(yè)主可在線查看并進行評分。 三、生活繳費 業(yè)主和客戶可以隨時隨地查詢物業(yè)管理費、水電費和停車費等各種費用，并通過手機完成繳費。極致社區(qū)APP實現(xiàn)與極致物業(yè)收費系統(tǒng)無縫的數(shù)據(jù)對接，查繳物業(yè)費實時從物業(yè)公司的收費系統(tǒng)獲取信息，實現(xiàn)無延遲數(shù)據(jù)顯示。并支持支付寶和微信支付。 在互聯(lián)網(wǎng)的時代下，物業(yè)服務(wù)APP要做到以社區(qū)居民為服務(wù)核心，為居民提供安全高效、便捷的智慧化服務(wù)，實現(xiàn)全面滿足居民的生活和發(fā)展需要，使居民的生活更加效率、安全和便捷。
- 2018/5/16 17:37:58
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物業(yè)缺人嗎？商業(yè)清潔機器人助力物業(yè)智能化升
科技發(fā)展日新月異，正在快速而深刻地改變了每一個傳統(tǒng)行業(yè)。在物業(yè)清潔領(lǐng)域，從重視勞動力的全人工時代，到人與機器共同協(xié)作的半自動化時代，機器的加入將人類從重復機械的簡單勞作中一步一步解放了出來?，F(xiàn)在，無人駕駛和機器人的出現(xiàn)，為徹底解放低級勞動力提供了積極的信號，同時也預(yù)示著由無人駕駛和機器人技術(shù)締造的全自動智能時代已經(jīng)來臨。 作為全球領(lǐng)先的機器人與低速無人駕駛技術(shù)專家，高仙機器人推出的無人駕駛洗地機已經(jīng)在新加坡樟宜機場、澳大利亞悉尼機場、卡塔爾多哈機場、香港環(huán)球貿(mào)易廣場、澳大利亞君悅酒店以及北京望京SOHO、上海浦東機場等眾多高端公共服務(wù)場所落地應(yīng)用，為用戶提供超過10萬公里安全高效的清潔服務(wù)。近日，高仙機器人聯(lián)合新加坡綜合技術(shù)委員會(JTC)推出新一代無人駕駛洗地機新品，這也是高仙第五代無人駕駛洗地機。 科技發(fā)展日新月異，正在快速而深刻地改變了每一個傳統(tǒng)行業(yè)。在物業(yè)清潔領(lǐng)域，從重視勞動力的全人工時代，到人與機器共同協(xié)作的半自動化時代，機器的加入將人類從重復機械的簡單勞作中一步一步解放了出來?，F(xiàn)在，無人駕駛和機器人的出現(xiàn)，為徹底解放低級勞動力提供了積極的信號，同時也預(yù)示著由無人駕駛和機器人技術(shù)締造的全自動智能時代已經(jīng)來臨。 作為全球領(lǐng)先的機器人與低速無人駕駛技術(shù)專家，高仙機器人推出的無人駕駛洗地機已經(jīng)在新加坡樟宜機場、澳大利亞悉尼機場、卡塔爾多哈機場、香港環(huán)球貿(mào)易廣場、澳大利亞君悅酒店以及北京望京SOHO、上海浦東機場等眾多高端公共服務(wù)場所落地應(yīng)用，為用戶提供超過10萬公里安全高效的清潔服務(wù)。近日，高仙機器人聯(lián)合新加坡綜合技術(shù)委員會(JTC)推出新一代無人駕駛洗地機新品，這也是高仙第五代無人駕駛洗地機。
- 2018/5/11 18:14:16
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全面提升服務(wù)質(zhì)量，打造物業(yè)服務(wù)品牌
今天，我們迎來了第二個中國品牌日。 2017年4月24日，國務(wù)院發(fā)文，將每年的5月10日設(shè)立為“中國品牌日”，標志著“發(fā)揮品牌引領(lǐng)作用”上升到一個新的高度。在中國經(jīng)濟步入新常態(tài)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革進入關(guān)鍵期的大背景下，品牌無疑成為消費結(jié)構(gòu)不斷升級、提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益的重要抓手。 我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，從速度層面看，經(jīng)濟發(fā)展速度從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長，經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量發(fā)生飛躍。從結(jié)構(gòu)層面看，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生全面調(diào)整，不斷優(yōu)化升級。從動力層面看，經(jīng)濟發(fā)展從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變。 充分認識我國經(jīng)濟發(fā)展所處的歷史階段，對準確把握物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向具有重要意義。為全面貫徹落實國家高質(zhì)量發(fā)展要求，更好滿足和呼應(yīng)人民日益增長的美好生活需要和建設(shè)現(xiàn)代化國家經(jīng)濟體系的需要，中國物業(yè)管理協(xié)會將2018年定義為行業(yè)“服務(wù)質(zhì)量提升年”，呼吁全行業(yè)從供給側(cè)方面全面提升服務(wù)質(zhì)量，打造物業(yè)服務(wù)品牌，為經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展、滿足消費者日益增長的美好生活需要而努力。 全面提升服務(wù)質(zhì)量，打造物業(yè)服務(wù)品牌主要從以下三個方面著力： 一是堅持質(zhì)量第一、效益優(yōu)先。加速向現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，改變過去主要靠人力投入、規(guī)模擴張，忽視質(zhì)量效益的粗放式增長方式，以及由此產(chǎn)生的勞動力密集、效率低下、競爭力不足、業(yè)主滿意度不高等問題，通過提高質(zhì)量和效益實現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展和競爭力提升。 二是堅持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線。把提高供給體系質(zhì)量作為主攻方向，提質(zhì)升級物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)的存量供給，擴大深耕物業(yè)經(jīng)營優(yōu)質(zhì)服務(wù)的增量供給，實現(xiàn)更高水平和更高質(zhì)量的供需動態(tài)平衡，從以價取勝向以質(zhì)取勝的轉(zhuǎn)變。 三是協(xié)同發(fā)展?；A(chǔ)物業(yè)管理是行業(yè)發(fā)展的一切根本，在鞏固根基的基礎(chǔ)上，要以高水平的科技創(chuàng)新作為支持，推動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能和行業(yè)的深度融合；要以人力資源培育為支撐，為轉(zhuǎn)型升級提供符合需要的各類高素質(zhì)和實用型人才，用人力資本提升彌補勞動力總量下降的不足；要以金融資本為支點，更好發(fā)揮資本市場、風險投資、并購投資等金融工具的作用，助理企業(yè)騰飛。 全面提升服務(wù)質(zhì)量，打造物業(yè)服務(wù)品牌，既是我們面向新時代的責任擔當，也是落實高質(zhì)量發(fā)展和國家品牌戰(zhàn)略的具體行動。讓我們舉全行業(yè)之力，全方位推動服務(wù)質(zhì)量提升，秉持工匠精神和誠信服務(wù)理念，實現(xiàn)精準服務(wù)，打造物業(yè)服務(wù)品牌，為人民日益增長的美好生活需要作出更大的貢獻。
- 2018/5/10 18:51:32
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影響物業(yè)管理服務(wù)工作的八大法則
響物業(yè)管理服務(wù)工作的八大法則。物業(yè)管理作為公共服務(wù)行業(yè)，是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。通俗來講，就是通過對人員、公共設(shè)施等資源進行合理調(diào)配，以此向業(yè)主及客戶提供舒適滿意的服務(wù)。在這個過程中，我們既要注重協(xié)調(diào)員工之間的人際關(guān)系，又要面向眾多客戶，滿足客戶的多元化需要，因此掌握必要的管理法則對物業(yè)管理工作的順利開展十分重要。 無處不在的80/20法則 該法則告訴我們，在100%的因素中，其中80%是次要因素，而決定整個組織的效率、產(chǎn)出、盈虧和成敗的主要因素，往往只有20%，這就要求我們在物業(yè)管理工作中，要避免將時間和精力花費在瑣事上，學會抓主要矛盾，把握工作任務(wù)的核心，帶領(lǐng)員工齊心協(xié)力，集中力量辦大事。 1分鐘管理法則 該法則強調(diào)員工要樹立1分鐘目標，這樣便于每位員工明確自己的職責，努力實現(xiàn)自己的工作目標，提高工作效率。對于中層以上的管理者，1分鐘贊美可以使職員更加努力的工作，完善自身的行為，而1分鐘懲罰也可以使工作失誤的人樂意接受批評，減弱抵抗情緒，促使員工今后更加認真的工作。 5S法則 5S現(xiàn)場管理法，就是指整理、整頓、清掃、清潔、素養(yǎng)5個項目，即通過規(guī)范現(xiàn)場營造良好的工作環(huán)境，培養(yǎng)員工良好工作習慣，最終實現(xiàn)提升人的品質(zhì)的目的。作為客服部門，我們尤其需要貫徹5S法則，不僅為業(yè)主、客戶，而且為公司創(chuàng)造整潔的環(huán)境，從而使客戶滿意，使員工形成積極向上的工作狀態(tài)，愉快的投入每天的工作中，為公司創(chuàng)造更大的價值。 米格-25效應(yīng) 管理上的米格-25效應(yīng)指的是整體的最佳組合，這強調(diào)分工協(xié)助的重要性。作為管理者，要清楚了解下屬員工的性格特征以及工作能力，知人善任，把合適的人放在合適的位置上，最大程度地發(fā)揮每一位員工的優(yōu)勢，形成最為合理的統(tǒng)一整體，為推動企業(yè)的發(fā)展貢獻合力。 360度考核法 360度考核法，又名全方位考核法或多源考核法，是由于被評價者有密切關(guān)系的人，包括上級、同事、下屬和客戶等對評價者即管理者提供反饋，以幫助被評價者彌補不足，提高水平和業(yè)績。不以上級領(lǐng)導為唯一評價主體，充分參考員工和客戶的意見，有助于全面客觀地進行評價，并且調(diào)動員工工作的積極性與競爭性。 101°C營銷 在競爭激烈的當代社會，100°C的熱情與服務(wù)恐怕已經(jīng)淪為一般，無法滿足市場瞬息萬變的需求，只有將沸點再提高1度，加強創(chuàng)新意識，提供品質(zhì)服務(wù)才能夠使企業(yè)在眾多競爭者中脫穎而出，尋求制高點將企業(yè)的發(fā)展平臺大幅度提升。 鍥而不舍的“931現(xiàn)象” 一位保險推銷員發(fā)現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象，即向9為顧客推銷，就會有3名客戶產(chǎn)生投保的想法，而這3名客戶中一定會有1人投保。“931現(xiàn)象”所反映的精誠所至，金石為開的精神不僅適用于保險銷售行業(yè)，也同樣適用于物業(yè)管理行業(yè)，“931現(xiàn)象”告訴我們，要想得到客戶的認可，必須要有鍥而不舍的精神，始終將客戶的需求放在第一位，保障客戶的權(quán)益，盡心盡力為客戶服務(wù)。 1:8:25法則 1:8:25法則，即影響1名客戶，可以間接影響8名客戶，并使25名客戶產(chǎn)生合作意向，這就是“顧客傳播效應(yīng)”，以此類推，如果你得罪了1名客戶，那么他會帶來相應(yīng)損失，而帶來的損失需要你付出25倍的努力來彌補。聯(lián)系物業(yè)管理工作，作為客服人員，要妥善處理與客戶的關(guān)系，爭取和平合理解決客戶反應(yīng)的問題，維護好與客戶的長期合作。
- 2018/5/7 18:04:25
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物業(yè)管理最重要——服務(wù)品質(zhì)水平
物業(yè)管理企業(yè)的一事一物皆品質(zhì)，一舉一動足皆服務(wù)，品質(zhì)貫穿于物業(yè)管理的整個服務(wù)過程。隨著物業(yè)管理普及程度的不斷擴大，同質(zhì)化傾向越來越明顯，宏觀的服務(wù)需求都能掌握，比如基本的需求：小區(qū)的安全、保潔、綠化、維修、停車等服務(wù)功能，只要是物業(yè)管理企業(yè)一般都有。然而，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)水平最終體現(xiàn)在對顧客的細節(jié)服務(wù)上。物業(yè)品質(zhì)管理的重要性不言而喻！ 1、服務(wù)水平的好壞直接影響業(yè)主對物業(yè)管理的滿意程度 小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)滿意程度，是物業(yè)管理企業(yè)考核自身服務(wù)水平的一項重要標準。服務(wù)工作做得好，小區(qū)業(yè)主滿意，物業(yè)管理企業(yè)在其它工作的開展上也會得到廣大業(yè)主的支持，物業(yè)管理企業(yè)的基本任務(wù)就算完成。相反，服務(wù)水平比較差，缺乏服務(wù)意識，服務(wù)內(nèi)容比較少，就不能得到小區(qū)業(yè)主的認可，不用說其它工作的開展，輕則拒交物業(yè)管理費，重則從新聘請物業(yè)管理單位。 2、服務(wù)的好壞影響物業(yè)管理企業(yè)的聲譽 良好的企業(yè)形象，知名的企業(yè)品牌，是企業(yè)一項寶貴的無形資產(chǎn)。物業(yè)管理企業(yè)只有“樹立自己的企業(yè)形象、創(chuàng)出自己的企業(yè)品牌”，開展優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，得到廣大業(yè)主的認可，才能在社會中提高企業(yè)品牌形象，才能有強大的市場競爭力。 3、服務(wù)的好壞影響企業(yè)的經(jīng)濟效益 物業(yè)企業(yè)實行的是“自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算、自我發(fā)展”的運行機制，物業(yè)管理企業(yè)主要的收入來源就是向廣大住戶所收取的物業(yè)管理費用。現(xiàn)今，小區(qū)的物業(yè)管理收費的價格是受政府控制的，并沒有與業(yè)主過協(xié)商，這就在業(yè)主內(nèi)心中積攢了對物業(yè)收費定價機制的不滿。隨著社會下崗人員增多，物業(yè)收費難成為了一個越來越普遍的現(xiàn)象！但是，在一些高收入水平的業(yè)主小區(qū)，物業(yè)公司卻需要提供一些超值服務(wù)，服務(wù)好壞就直接影響著物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益。所以物管公司要“想住戶之所想、急住戶之所急”全方位、多層次的開展各類滿足住戶日常生活的服務(wù)項目，才能對小區(qū)業(yè)主進行公正的收費，與業(yè)主維持良好的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。
- 2018/5/4 18:20:41
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物業(yè)服務(wù)新熱潮
隨著時代科技的發(fā)展，如今的智能化模式已經(jīng)深入到了各個領(lǐng)域，人們已經(jīng)迎來了“智慧生活”的時代！ 智慧社區(qū)”大潮之下，“智慧生活”成為未來發(fā)展的大勢所趨，而社區(qū)物業(yè)管理公司則是承載居民品質(zhì)生活的橋梁。隨著物業(yè)行業(yè)的不斷擴大，傳統(tǒng)管理模式的弊端也日漸顯現(xiàn)： 一、當前智慧社區(qū)行業(yè)品牌眾多，卻很少有企業(yè)能接駁覆蓋社區(qū)全套增值服務(wù)； 二、對于項目實際運營，傳統(tǒng)管理方式在及時性、全面性、真實性上均不能滿足物業(yè)管理要求； 三、傳統(tǒng)物業(yè)僅靠物業(yè)費作為主要收益，隨著占比最高的人工成本逐年提高，生存日益困難，陷入惡性循環(huán)。 通過物聯(lián)網(wǎng)、云技術(shù)等創(chuàng)新科技，給居民提供更多社區(qū)增值服務(wù)，結(jié)合現(xiàn)在行業(yè)發(fā)展弊端，積極解決居民服務(wù)跑斷腿，物業(yè)管理效率低，商業(yè)推廣成本高三大問題。致力于打造一個連接多方、高效、精準的集合平臺，建立更好的智慧社區(qū)經(jīng)濟生態(tài)。 未來衡量物業(yè)公司成功與否的新標準，是最大程度滿足多少家庭所需的增值服務(wù)。幫助用戶最近距離的享受更好的社區(qū)服務(wù)，減少用戶自己尋找商家的麻煩，生活更便捷；幫助商家垂直到家庭，產(chǎn)生新的增量，擴大市場。 智慧社區(qū)的新時代生活已經(jīng)到來。是實現(xiàn)智慧轉(zhuǎn)型升級和盈利的最佳路徑。而不斷創(chuàng)新的技術(shù)，日漸完善的服務(wù)，也將帶領(lǐng)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域走進新的紀元。
- 2018/5/3 18:16:11
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智慧物業(yè)的優(yōu)勢？智慧物業(yè)VS傳統(tǒng)物業(yè)
隨著移動互聯(lián)信息技術(shù)的不斷發(fā)展以及智能手機的不斷普及，互聯(lián)網(wǎng)正在加速滲透社會生活的方方面面，作為房地產(chǎn)的延伸，物業(yè)行業(yè)也正在進行對移動互聯(lián)技術(shù)的吸收和自我優(yōu)化，并逐漸由傳統(tǒng)的以提供的物業(yè)服務(wù)為特征的單一商業(yè)模式發(fā)展為以物業(yè)服務(wù)為依托，構(gòu)建O2O社區(qū)提供多渠道商業(yè)服務(wù)的智慧社區(qū)模式。 1、傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù) (1)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù) 公司為住宅小區(qū)提供的物業(yè)服務(wù)主要包括房屋共用部位的維護和管理、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范、交通秩序與車輛停放、房屋裝修管理等。 (2)非住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù) 公司為非住宅小區(qū)提供的物業(yè)服務(wù)主要包括為商場、機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位提供的清潔、保安、維修、會務(wù)等服務(wù)。其主要服務(wù)內(nèi)容為：管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作，各辦公室、會議室、大堂、走廊、通道、樓梯、電梯、茶水間、洗手間等公共部分以及室內(nèi)外周邊部位。 管理區(qū)域的物業(yè)保安服務(wù)：保安、消防、秩序管理及監(jiān)控、自動報警、門禁系統(tǒng)的運行管理，維護管理區(qū)域的安全、正常工作和生活秩序、做好防火、防盜、防破壞、防群體事件、防自然災(zāi)害等安全措施、包括對來訪人員進行登記、查驗、安全保衛(wèi)和防火防盜工作，車輛、道路及環(huán)境秩序管理，物業(yè)安全管理的各項工作要有詳細的記錄和完整的保存(如安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度、中控室值班記錄等。 管理區(qū)域的物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)：包括空調(diào)、消防設(shè)施、供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、防盜門等由乙方負責維修保養(yǎng)、日常管理。日常會務(wù)服務(wù)：會場布置、茶水服務(wù)、音響視頻投放、會議室清潔。 2、智慧物業(yè)服務(wù) 公司智慧物業(yè)服務(wù)是以“智慧社區(qū)云平臺”為基礎(chǔ)，精選行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源與合作伙伴，為社區(qū)相關(guān)者提供包括智慧商業(yè)、智慧健康、智慧教育、智慧金融、智慧物業(yè)在內(nèi)全系列智慧社區(qū)解決方案，讓智慧社區(qū)從夢想變?yōu)楝F(xiàn)實。 通過智慧物業(yè)O2O實現(xiàn)收入主要經(jīng)過以下幾個環(huán)節(jié)： (1)將基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)標準化后進行快速擴張，這一階段主要是通過企業(yè)自身的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為先導不斷簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同實現(xiàn)對住戶群的儲備。 (2)投資研發(fā)客戶軟件，將移動互聯(lián)網(wǎng)植入平常的物業(yè)管理體系之中，搭建社區(qū)云平臺，優(yōu)化網(wǎng)上支付物業(yè)管理相關(guān)費用培養(yǎng)客戶對軟件的使用黏性，將住戶變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)的軟件用戶。 (3)跨界整合商業(yè)資源，為住戶提供更好的商業(yè)體驗，當物業(yè)企業(yè)擁有了固定的客戶群之后，企業(yè)將通過不斷優(yōu)化平臺的方式，引入其他商業(yè)資源如周邊醫(yī)療、教育、金融等，最終實現(xiàn)商業(yè)價值。
- 2018/5/2 18:50:48
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業(yè)主不可不知的這些常見的關(guān)于物業(yè)管理費小知
社區(qū)環(huán)境直接影響著我們的生活品質(zhì)和心情，在想要享受舒心的社區(qū)環(huán)境之余，大家最關(guān)心的莫過于物業(yè)費的相關(guān)問題了，但對于物業(yè)費的冷知識很多人知之甚少，今天就來科普物業(yè)小常識！ 1、物業(yè)管理服務(wù)收費的標準有何規(guī)定？ 物業(yè)管理服務(wù)收費的標準按照下列規(guī)定確定： （1）已售公有住宅的收費標準，由市物價局會同市房地局制定； （2）普通內(nèi)銷商品住宅的收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會在區(qū)物價部門會同房地產(chǎn)管理部門規(guī)定的基準價的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定。 （3）高標準內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會協(xié)商確定。 其他服務(wù)項目的收費，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。 2、以什么面積收取我的物業(yè)管理費？ 房產(chǎn)證未辦理以前，以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。 3、物業(yè)管理服務(wù)費可以預(yù)收幾個月？業(yè)主或使用人未按時交納，如何處罰？ 物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過三個月。業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。 4、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費，這對我有影響嗎？ 有影響。因為物業(yè)服務(wù)的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費來支持的，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。 5、物業(yè)公司可以要求業(yè)主提前預(yù)交一年的物業(yè)費嗎？ 按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費；經(jīng)批準可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過6個月；而若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準文件，可以拒交。 6、業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償？ 《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安服務(wù)達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責任。 7、因工程質(zhì)量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費？  不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。 8、小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費內(nèi)嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔？ 公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費用包含在物業(yè)管理服務(wù)費中。 9、房地產(chǎn)公司交房時，就要收取物業(yè)費，我沒有跟物業(yè)公司簽過任何合同，為什么要交物業(yè)費？  一般購房者與開放商簽訂的買賣合同中已包含物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，當房產(chǎn)的所有權(quán)由開發(fā)商移交到了業(yè)主手中時，物業(yè)公司就要為公共性的物業(yè)管理服務(wù)（公共建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目的日常維護、修繕、整治等），作為業(yè)主的你就要開始交納物業(yè)費了。 10、如果物業(yè)費要漲價，業(yè)主可以反對嗎？  根據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費標準屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，對該類事項的變更決定，應(yīng)由經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因此，業(yè)主才是真正有權(quán)決定是否上調(diào)物業(yè)費的人。 《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，可以采用書面征求意見的形式;應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！蔽飿I(yè)費上漲需要“雙過半”的業(yè)主同意，所以，面對物業(yè)費漲價問題，可以由業(yè)委會牽頭，通過召開業(yè)主大會集體討論，共同表決；或通過書面的形式征求大家的意見。
- 2018/4/28 17:47:08
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物業(yè)處理投訴流程與技巧
用戶至上，專業(yè)服務(wù)"是所有物業(yè)公司的服務(wù)宗旨，要使用戶滿意，除了要提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)外，還要正確處理好用戶的投訴. 投訴處理是一項集心理學、社交技巧于一體并體現(xiàn)服務(wù)人員道德修養(yǎng)、業(yè)務(wù)水平、工作能力等綜合素養(yǎng)，給投訴者所提問題予以妥善解決或圓滿解答的工作。處理投訴工作的原則是依法辦事；宗旨是服務(wù)用戶；目標是杜絕有效投訴；從而提高管理單位的聲譽及社會影響。 一、投訴定義 用戶因?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)的服務(wù)需求或不滿等，通過各種方式向有關(guān)部門反映的行為，稱之為投訴。用戶投訴的方式包括來電、來訪、來函、其它（如登報）等。 二、用戶投訴的分類：   1、按投訴的性質(zhì)分：有效投訴與溝通性投訴   1）有效投訴： 有效投訴有兩種情況：用戶對物業(yè)管理單位在管理服務(wù)、收費、經(jīng)費管理、維修養(yǎng)護等方面失職、違法、違紀等行為的投訴，并經(jīng)過有關(guān)行業(yè)主管部門查實登記的。用戶向物業(yè)管提出的管理單位或管理人員故意、非故意，或失誤造成用戶或公眾利益受到損害的投訴。   2）溝通性投訴：   求助型：投訴者有困難或問題需給予幫助解決的。   咨詢型：投訴者有問題或建議向管理部門聯(lián)絡(luò)了的。   發(fā)泄型：投訴者帶有某種不滿，受委屈或誤會等造成的內(nèi)心不滿，要求把問題得到解決的。溝通性的投訴若處理不當，會變成有效投訴，所以必須認真處理溝通性投訴。   2、按投訴的內(nèi)容分為：   1）對設(shè)備的投訴：用戶對設(shè)備的投訴主要包括：空調(diào)、照明、供水供電、電梯等等，即使我們建立了一個對各種設(shè)備的檢查、維修、保養(yǎng)制度，也只能養(yǎng)活此類問題的發(fā)生，而不能保證消除所有設(shè)備潛在的問題。   2）對服務(wù)態(tài)度的投訴：   用戶對服務(wù)態(tài)度的投訴主要包括：不負責任的答復行為，冷冰冰的態(tài)度，愛理不理的接待方式等。由地管理人員與用戶都由不同個性的人組成，所以任何時間，此類投訴都容易發(fā)生。   3）對服務(wù)質(zhì)量的投訴：   用戶對維修的質(zhì)量、郵件未能及時送到用戶手中，都屬于對服務(wù)質(zhì)量的投訴。減少用戶對服務(wù)態(tài)度與服務(wù)質(zhì)量的投訴的最好方法是加強對服務(wù)人員的培訓。   4）突發(fā)性事件的投訴。 三、正確理解用戶投訴   1、下面是一些值得我們得視的數(shù)據(jù)：   對服務(wù)不滿的用戶：96%會靜靜地離開，91%永遠不會再回來，80%的此類用戶將不滿意的服務(wù)活動向8至10位朋友訴說，20%的此類用戶更會向20個友人講述。   為何用戶會離開：3%因搬遷而離開，5%因建立新的友誼關(guān)系，9%因更好更優(yōu)的選擇，83%因管理者的服務(wù)不專業(yè)或惡劣的待人態(tài)度。   想離開的用戶會留下嗎？70%會！假如他們的投訴問題被妥善解決后，95%的用戶將會留下！假如他們所投訴的問題即刻得到解決，平均每一位投訴者將會對其5位朋友講述自己的投訴及事情最終的解決辦法。   2、我們該如何理解投訴？   1）投訴能指出在服務(wù)過程中應(yīng)改善的環(huán)節(jié)。   2）投訴其實是用戶給予我們再度提供應(yīng)改善服務(wù)的機會，使用權(quán)有意見用戶重新接受我們。   3）投訴給我們機會去令用戶忠于我們。 四、如何處理用戶的投訴？ 1、處理投訴的基本原則：   1）真心誠意地幫助用戶解決問題   用戶投訴，說明工作尚有漏洞，說明用戶的某些要求尚未被重視，每個人都應(yīng)理解用戶的心情，努力識別及滿足他們的真正需求，滿懷誠意地幫助用戶解決問題。只有這樣，才能贏得用戶的信任與好感，才能有助于問題的解決。   2）把"對"讓給用戶   用戶因為不滿才會來投訴，往往用戶的情緒會失控，這時，我們不該失控，要從對方的角度去理解問題，即使用戶言談中有不對的，也要把"對"讓給用戶，與用戶爭議會激發(fā)矛盾。   3）不損害公司的利益 2、處理用戶投訴的程序 從投訴的開始到結(jié)束，是一個牽涉面相當廣而又一環(huán)扣一環(huán)的過程： 接訴--聆聽--判斷處理--回訪--總結(jié)。   1）接訴   禮貌是做好投訴處理工作的基礎(chǔ)。投訴接待環(huán)境是影響處理工作的第一關(guān)。   2）聆聽與記錄   誠意聽取用戶的投訴。認真記錄事故的要點。   3）判斷、處理   感謝用戶的關(guān)心和愛護。快速判斷、迅速反映、及時處理。經(jīng)過判斷分析，當找到問題所在，應(yīng)以積極的正面態(tài)度回應(yīng)用戶，如告訴他會怎樣處理等。   4）回訪   是建立信任，彌補因種種原因造成失誤的重要環(huán)節(jié)，也是檢查工作質(zhì)量，與用戶溝通，搞好關(guān)系的最好機會。   5）總結(jié)   發(fā)生這次投訴的原因是什么？從這次投訴處理中學到了什么？在從今后的工作中怎樣才能避免類似情況的發(fā)生，需要作哪些方面的調(diào)整。 3、安管員處理投訴技巧 1）處理投訴的準則：接到任何投訴時，必須堅持耐心和禮貌，誠心與合作，以及運用機智去處理每一項投訴．并向?qū)Ψ浇忉屘幚淼姆椒ê瓦^程． 2）處理投訴的方法：接到任何投訴時，在任何情況下必須必須以禮相待，記錄投訴者的要點． 3）處理投訴是一個最主要的服務(wù)工作，是服務(wù)素質(zhì)的綜合體現(xiàn)，處理要得體到位，具體表現(xiàn)在（五清楚一報告）： ①聽清楚?—對業(yè)主投訴的事情要保持鎮(zhèn)靜，耐心傾聽客人的投訴內(nèi)容。 ②問清楚?—對業(yè)主投訴反映的事情要問清楚，什么時間、地點，反映事情的詳細經(jīng)過，當時沒聽明白的及時請業(yè)主進行重復一遍，態(tài)度要誠懇、委婉。 ③記清楚?—對業(yè)主投訴的內(nèi)容作好記錄留下投訴人的姓名、電話等，了解事情細節(jié)、分析產(chǎn)生投訴的原因。 ④跟清楚?—對業(yè)主投訴的內(nèi)容反饋給相關(guān)部門，回復用“一站式”的服務(wù)方式，以最快的速度解決，應(yīng)做到客觀全面、耐心到位。 ⑤復清楚?—對投訴的內(nèi)容，有時效性承諾的，誤必要解決快，盡力滿足顧客的要求，在處理整個過程中應(yīng)保持禮貌友善和諒解的態(tài)度，如果是因別的原因暫時無法給投訴人有一個滿意的答復，應(yīng)盡量和業(yè)主解釋，直到滿意為止。⑥報告?—對業(yè)主/住戶投訴的內(nèi)容和處理結(jié)果，及時匯報給部門領(lǐng)導和相關(guān)人員，也讓領(lǐng)導知道這回事，同時也是對領(lǐng)導的尊敬。
- 2018/4/27 17:59:01
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物業(yè)費能拒交嗎？拒交物業(yè)費3個案例5種誤區(qū)
物業(yè)管理不好、業(yè)主家中失竊、沒收房沒入住，就能拒交物業(yè)費？ 近日，集美區(qū)的業(yè)主張先生因拒交物業(yè)費被判敗訴交錢。昨天，集美法院發(fā)布了這起典型案例，并總結(jié)了業(yè)主拒交物業(yè)費的五種情形和認識誤區(qū)。 從廈門法院了解到，在物業(yè)官司當中，大部分案件都是物業(yè)公司起訴業(yè)主追討物業(yè)費的。從法院受理的物業(yè)官司來看，業(yè)主拒交物業(yè)費具有普遍性，一些業(yè)主采取拒交物業(yè)費的方式，以表達對物業(yè)服務(wù)的不滿。 法官說，不少業(yè)主對于物業(yè)管理認識存在誤區(qū)，未意識到雙方之間是平等的合同關(guān)系。一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛，業(yè)主認為只要不交物業(yè)費就可以，結(jié)果被物業(yè)公司告上法庭后，往往以敗訴告終。 典型案例1 物業(yè)服務(wù)不好，就能拒絕交費？ 被告張先生是集美一小區(qū)的業(yè)主，他認為，小區(qū)摩托車亂停放，物業(yè)缺乏管理，導致進出困難，而且物業(yè)服務(wù)達不到收費標準，因此拒交2013年至2014年的物業(yè)費。 為此，小區(qū)物業(yè)公司于去年3月將張先生起訴至集美法院，要求張先生立即支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費1930元及水電費69元，合計為1999元，并按日千分之三的標準支付滯納金至實際還款之日止。 近日，集美法院經(jīng)審理認為，張先生認為物業(yè)公司工作不到位，但是，僅有張先生本人陳述，卻未提供證據(jù)予以證明。因此，法院對于張先生的主張不予采信。 另外，張先生還主張物業(yè)公司服務(wù)不到位應(yīng)賠償其損失，但因為張先生的主張與物業(yè)費糾紛并非同一法律關(guān)系，所以法院告知張先生可依法另行向物業(yè)公司提起訴訟。 最終，集美法院一審判決要求張先生繳費，即支付物業(yè)公司水電費69元、物業(yè)服務(wù)費1930元及滯納金。 典型案例2 沒收房沒入住，不用交物業(yè)費？ 沒有收房，沒有入住，就可以拒交物業(yè)費嗎？法官說：不行！ 此前，翔安區(qū)的一位業(yè)主為此被判敗訴，法官要求該業(yè)主支付拖欠的物業(yè)管理費。法官說，一旦與開發(fā)商簽訂買賣合同，身份就是業(yè)主，理應(yīng)履行業(yè)主職責。 據(jù)該小區(qū)物業(yè)起訴稱，這名業(yè)主已經(jīng)拖欠了5年的物業(yè)費。物業(yè)起訴說，包括物業(yè)管理費、公共維修金和公攤水電費等費用在內(nèi)，該業(yè)主至今未繳納，拖欠的各項費用累計4964.9元。根據(jù)小區(qū)的《業(yè)主臨時公約》規(guī)定，逾期需交納滯納金，每天按應(yīng)繳費用的千分之三收取，所以，業(yè)主陳先生產(chǎn)生的滯納金已達10069元，合計15034元。 不過，面對起訴，業(yè)主陳先生答辯說：“我至今沒有接收房屋，也沒有辦理入住，這幾年都沒有享受到物業(yè)服務(wù)，所以不該交這個錢?！?#x9;翔安法院審理后認為，只要開發(fā)商交了房，業(yè)主陳先生就應(yīng)依法繳納物業(yè)費。不過，物業(yè)主張管理費存在兩年訴訟時效的問題。因此，只能從物業(yè)提起訴訟開始計算兩年的物業(yè)管理費用。 最終，法院判決要求，陳先生支付兩年的物業(yè)管理費用，共計2252.01元。此外，本案滯納金宜按銀行同期同類貸款利率計算。 典型案例3 物業(yè)費漲價，業(yè)主拒絕交費 物業(yè)費突然漲價，業(yè)主能拒交嗎？此前，思明區(qū)法院曾針對這樣一起物業(yè)費糾紛作出判決。 林先生住在臥龍曉城，從2011年11月直到2013年9月30日，他就沒有交過物業(yè)費。物業(yè)公司為此將林先生告上法庭。 但林先生答辯說，拒交事出有因，原來，小區(qū)的物業(yè)費突然漲價，從每平方米每月1元漲到了1.3元。 法官調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費的漲價經(jīng)過廈門市物價局核定，從2012年4月13日起，調(diào)整為每平方米每月1.3元。 因此，思明法院作出一審判決，要求林先生向該物業(yè)公司繳交所欠物業(yè)管理服務(wù)費和公共維修金，共計4316元。 法官說，本案中的物業(yè)收費標準已在廈門市物價局備案，業(yè)主應(yīng)當依約，按照調(diào)整的收費標準繳納物業(yè)管理服務(wù)費。 律師說法 物業(yè)服務(wù)不好，業(yè)主如何維權(quán)？ 福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主能否拒交物業(yè)費？根據(jù)許多法院判例，目前業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒交物業(yè)費很難得到法院的支持，因為物業(yè)和業(yè)主存在約定，業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，并按時交納物業(yè)服務(wù)費用，但如果業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主無需支付物業(yè)費的滯納金。 在物業(yè)管理存在瑕疵的情況下，應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主委員會進行監(jiān)督。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費價格不符的問題，可通過業(yè)委會直接與物業(yè)管理公司交涉，還可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)管理公司。沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)要盡快成立業(yè)主委員會，在業(yè)主委員會成立前，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不到位的地方，及時通過拍照、錄像等方式保留證據(jù)，聯(lián)合小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司進行協(xié)商，乃至重新選聘物業(yè)公司。 現(xiàn)象調(diào)查 5種拒交5個誤區(qū) 昨日，集美法院法官還梳理總結(jié)了5種業(yè)主拒交物業(yè)費的常見情形，并分析了業(yè)主常見的認識誤區(qū)。 1.因房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費 法官說，物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個獨立的民事主體，房屋質(zhì)量問題對應(yīng)的是業(yè)主和開發(fā)商之間商品房買賣合同，而物業(yè)費對應(yīng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同，是兩個不同的合同關(guān)系，二者不能混淆。 物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主應(yīng)按照合同約定按時履行交納物業(yè)費的義務(wù)。而房屋質(zhì)量問題屬于商品房買賣合同的范疇，并非物業(yè)公司的責任范圍。業(yè)主對于房屋質(zhì)量問題可依據(jù)商品房買賣合同的約定，另行與開發(fā)商協(xié)商或訴訟解決，但無權(quán)以此而拒交物業(yè)費。 2.對小區(qū)環(huán)境不滿拒交物業(yè)費 法官說，業(yè)主對社區(qū)環(huán)境不滿意，如施工噪音擾民、道路堵塞、違章搭建等問題，施工擾民、違章搭建等屬于相關(guān)行政管理部門職責范圍，物業(yè)公司作為企業(yè)不具有執(zhí)法權(quán)，也超出物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)范圍。 物業(yè)公司及時向相關(guān)部門報告，即屬于履行了應(yīng)盡的合同義務(wù)，業(yè)主以此拒絕交納物業(yè)費，自然無法得到支持。 3.人身、財產(chǎn)受損拒交物業(yè)費 法官說，對于小區(qū)財物被盜、業(yè)主人身受到損害等情形，須根據(jù)具體情況進行分析，如確因物業(yè)公司安保措施不到位，疏于管理，業(yè)主可通過協(xié)商、訴訟等方式要求物業(yè)公司賠償，但業(yè)主無權(quán)以失竊為由拒交物業(yè)費。 4.物業(yè)服務(wù)不好拒交物業(yè)費 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格，如保潔、綠化等通常屬于一般違約，而非完全不履行，且業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的感知帶有一定的個人主觀因素，因此業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的個人判斷通常難以被法院采信，業(yè)主以此拒交物業(yè)費自然無法得到支持。 如果服務(wù)質(zhì)量與收費價格不符，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會直接與物業(yè)管理公司交涉，也可以依法改聘其他物業(yè)管理公司來管理小區(qū)。 5.以法不責眾為由拒交物業(yè)費 法官說，物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負有繳納物業(yè)費的義務(wù)，法律規(guī)定公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當承擔民事責任。 部分業(yè)主因個別業(yè)主拖欠物業(yè)費而持觀望態(tài)度，不愿按時履行繳費義務(wù)，不僅不利于小區(qū)的管理和維護，由此引發(fā)訴訟還須承擔違約金并影響個人信用，最終損害自身利益。
- 2018/4/26 18:06:03
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